В последних числах Февраля стало известно о начале разработки новой программы реновации жилья в Москве. Речь заходит о сносе фактически всех хрущевок и переселении около 1,6 млн москвичей. РАПСИ провело расследование, во какое количество этот проект обойдется городу и всем обитателям столицы. Также мы постарались отыскать альтернативные методы качественного улучшения условий жизни в старых зданиях без их сноса и переселения.
Причины и последствия сноса хрущевок в Москве >>>
Программа по сносу 25 млн кв.м. пятиэтажного жилья может обойтись бюджету Москвы в 2,5-3 трлн руб. Это не учитывая благоустройства и социальной инфраструктуры. Из этой суммы работы конкретно по сносу жилья предположительно будут стоить от 30 до 200 млрд руб, по оценкам различных участников строительного рынка.
Из бюджета города на финансирование проекта по предварительным оценкам будет выделено около 1 трлн. В случае если программа затянется на 10 лет, то, получается, по 100 млрд в год. Для сравнения, на всю транспортную программу в год выделяется около 300 млрд руб. Имеется большой риск, что такие затраты могут означать замораживание других проектов по формированию Москвы на 5-10 лет.
Яркий материальный ущерб от программы реновации могут почувствовать даже те собственники жилья в Москве, в чьих районах не будет происходит снос и строительство домов. Так как ожидающийся рост предложения недорогого жилья вблизи от метро много угрожает демпингом стоимостей, и заморозит интерес к вторичному жилью. Согласно данным ряда риэлторов, спрос на него упал со времени объявления о намерении запуска программы реновации практически в два раза.
Очень громадны риски у ипотечников. В следствии переселения в менее респектабельный район цена заложенных квартир может значительно снизиться, что может произвести эффект сходный с последствиями валютной ипотеки после скачка курса валют.
Помимо этого, обладатели ипотечных квартир в зданиях, подлежащих реновации, оказываются в юридическом вакууме. Гражданский кодекс прописывает замену залогов в случае принудительного изъятия, но потребуется новая оценка и затраты на переоформление. По словам юристов, действующее законодательство разрешает банкам, при прекращении права собственности на жилье по инициативе муниципальных правительства, "настойчиво попросить" досрочного погашения кредита.
Но в наиболее тяжелой ситуации могут быть обладатели коммерческой недвижимости. Пока в отношении хозяев магазинов, кафе, аптек, парикмахерских, химчисток нет никаких гарантий а также обещаний прав сохранения района либо округа при компенсации.
Это ставит под угрозу существование малого и среднего бизнеса, потому, что для заведений такого рода расположение является базовым залогом успеха и выживания. Помимо этого, цена аренды помещений в новых зданиях, по всей логике, будет существенно быть больше нынешнюю арендную плату. Разумеется, что эта неприятность не исчерпывается конкретно обладателями магазинов – речь заходит о десятках тысяч рабочих мест, налоговых поступлениях и социальной стабильности.
Третий путь
У тех, кто не желает переезжать из своих хрущевок, кроме акций протеста и суда, имеется и третий путь постараться избежать таковой участи. Столичные законы разрешают создавать реконструкцию пятиэтажек на базе самоорганизации граждан. Уже имеется примеры перестройки старых зданий их обитателями за счет собственных и привлеченных средств, без участия правительства и бюджетных денег.
Такое решение не только дает кое-какие гарантии от сноса (полные гарантии сейчас не имеет, пожалуй, ни один дом в Москве), но предоставляет обитателям дома новые жилплощади по минимальной цене. По оценкам архитекторов, более 400 пятиэтажек в Москве вероятно действенно реконструировать даже в элитное жилье.
В конце 2014 года власти разрешили достраивать многоквартирные дома. Столичная мэрия тогда даже призывала обитателей кирпичных, блочных и панельных 3-5-этажных домов с железобетонными перекрытиями постройки до 1965 года затевать реконструкцию без отселения. Разрешалось заниматься обстройкой и надстройкой, додавая малоэтажную мансарду, а иногда даже пристраивая отдельные жилые секции.
Согласно закону, чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим параметрам: этажность — не более пяти этажей; объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов "сталинских" серий либо домов, выстроенных по личным проектам, с применением для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона; удаленность от объектов улично-дорожной сети — как минимум несколько метров; объект находится вне территорий ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений; высота потолков — около трех метров; расчетный износ здания на этот год — не более 50 %; год постройки — с 1950 по 1965, включительно; количество квартир — не более 40.
В одобренной концепции верхние этажи должны опираться на каркас, который возводится около дома. Именно поэтому, обитатели базового строения получат за счет нового каркаса до 30 дополнительных метров. Обитатели дома, став денежными участниками проекта, получают возможность приобрести новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, а также теоретически получить их безвозмездно, в случае если продажа верхних этажей покроет затраты на реконструкцию и принесет прибыль.
Власти тогда признавали, что Сейчас пару сотен столичных жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой. Город при таких условиях не несет денежных затрат на улучшение жилищных условий жителей. Но практически никакой стремительной выгоды бюджету это не несет, исходя из этого недавний проект принципиально забыт и сейчас речь заходит лишь о сносе.
В Москве возможно ознакомиться с успешными примерами реализации такого опыта. Еще в начале 2000-х на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была перевоплощена в семиэтажный дом без отселения обитателей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, и оборудовали лифт и мусоропровод.
Самый узнаваемый реконструированный таким методом дом находится по адресу ул.Мишина, 32 в Савеловском районе Москвы. Там жильцы перестроили без отселения, без бюджетного финансирования и федеральных программ простую хрущевку в жилье премиум-класса, получив по дополнительной комнате к каждой квартире.
Четырехэтажное, 16-квартирное здание 1958 года постройки после реконструкции получило 30 новых квартир. Итоговая смета составила около 250 млн рублей и включала в себя реконструкцию здания, строительство личного теплового пункта и подземного паркинга, установку новых стеклопакетов, кованых ограждений и гидравлических лифтов, замену всех коммуникаций и т.д.
За счет "обстройки" дома любая квартира возросла на 18-34 кв.м. вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство либо нет. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные – по 72-84 метра, трехкомнатные – по 90-120 метров и неповторимые двухуровневые квартиры по 150-156 метров. На старте строительства цена одного метра в них составляла 45 тыс. рублей.
Ресурсы, которые могут инвестировать в реконструкцию обитатели и собственники многоквартирных домов, без привлечения бюджетных средств, достаточно разнообразны: взносы обитателей, земельный надел, разные фонды, возможность увеличения этажности дома, различного рода программы кредитования. Именно поэтому в городе имело возможность развиться малое и среднее строительство.
Зарубежный опыт
Так, единственным важным аргументом в пользу сноса пятиэтажек вместо их реконструкции остается то, это якобы дешевле. Но опыт реконструкции жилых домов в Восточной Германии вполне опровергает и этот тезис. Так же, как вид советских домов в Польше и Эстонии после реконструкции говорит о том, что они могут быть значительно более эргономичными, чем даже новые панельные дома, которые предлагается строить на их месте.
К примеру, цена модернизации домов в бывшей ГДР составила около 30% от стоимости снова возводимого жилья. А уровень энергоэффективности после проведенной модернизации соответствует действующему в Германии стандарту энергоэффективности.
Всего в Восточной Германии реконструировали 2 миллиона 180 тысяч квартир в сборных зданиях, это приблизительно о 22 тысячах домов. Москву принято сравнивать с Берлином, так вот там было модернизировано вполне 60% панельных домов, а частично – 25%. Причем все работы по реконструкции были проведены без отселения жильцов.
В ходе работ по реконструкции жилых домов в Германии осуществлялисьтакие мероприятия, как замена покрытия крыши; утепление технического этажа; утепление фасадов с декоративным оформлением здания; замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации; утепление перекрытий подвала с его санацией; санация балконов; санация подъездов; монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта); замена инженерных коммуникаций в здании; замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков; устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры; установка квартирных счетчиков потребления воды; устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды; обустройство придомовой территории.
Так, немцы доказали, что нет никаких технических и экономических препятствий для обеспечения соответствия эксплуатации панельных домов типа хрущевок даже таким высоким требованиям, как энергоэффективность в Европе. Комфортность проживания и архитектурный вид, по оценкам европейских специалистов, в этих зданиях обеспечиваются на уровне современных требований.
Опыт реконструкции жилого фонда по германским технологиям имеется и в России. В 2004 году в Москве проводились работы по модернизации пятиэтажек. Достигнутые технические результаты были аналогичны итогам, полученным в Восточной Германии. И что особенно принципиально важно, цена затрат по санации оказалась вдвое ниже затрат, которые нужно было бы понести при переселении обитателей во снова выстроенные дома.
Изучения МАРХИ продемонстрировали, что 20-30% предназначенного к сносу фонда возможно реконструировать на базе современных идей и приемов энергоэффективной, экологической, среднеэтажной высокоплотной архитектуры.
Так что, получается, единственным аргументом против сохранения и доброго обновления нынешнего вида Москва, является материальная выгода от сноса и плотной застройки новых участков в относительно респектабельных и востребованных районах столицы. И отсутствия жажды и готовности у обитателей заняться осознанным, организованным управлением своей собственностью. Быть может, имеются и другие причины, но они выходят за рамки правового пространства, а значит не являются темой нашего изучения.
Читайте еще полезный материал на тему
студент юрист. Это может оказаться весьма интересно.
